Ο ΕΝΦΙΑ μένει... οι νέες αντικειμενικές αξίες έρχονται...
και ανατρέπουν το τοπίο στη φορολογία των ακινήτων. Η κυβέρνηση στην
προσπάθειά της να κλείσει το δημοσιονομικό κενό με τους θεσμούς για να
σφραγιστεί η συμφωνία αποφάσισε τελικά να διατηρήσει και φέτος τον
ΕΝΦΙΑ. Ωστόσο υπόσχεται ότι θα είναι «κουρεμένος» λόγω της
αναπροσαρμογής των αντικειμενικών αξιών.
Μάλιστα
κύκλοι του υπουργείου Οικονομικών κάνουν λόγο για μείωση των εισπράξεων
του ΕΝΦΙΑ περίπου 30%. Όμως η μείωση αυτή δεν θα είναι οριζόντια και δεν
θα φανεί σε όλους τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Και αυτό, γιατί η κυβέρνηση
δεν θέλει να δημιουργήσει μεγάλη δημοσιονομική τρύπα, η οποία θα πρέπει
να καλυφθεί από ισοδύναμα. Σημειώνεται ότι ο ΕΝΦΙΑ του 2014 απέφερε στα
ταμεία του Δημοσίου έσοδα ύψους 2,6 δισ. ευρώ.
Στην περίπτωση
που ο ΕΝΦΙΑ του 2015 υπολογιστεί στις νέες αντικειμενικές αξίες των
ακινήτων τότε οι εισπράξεις υπολογίζεται ότι θα είναι μειωμένες περίπου
κατά 30%. με αποτέλεσμα να ανοίγει δημοσιονομική «τρύπα» 780 εκατ. Για
να περιοριστούν όσο τον δυνατόν οι απώλειες εσόδων. στο υπουργείο
Οικονομικών επεξεργάζονται διάφορα σενάρια και γίνονται συζητήσεις για
παρεμβάσεις στις κλίμακες και τους συντελεστές υπολογισμού ΕΝΦΙΑ. καθώς
και στο συμπληρωματικό φόρο, ο οποίος επιβαρύνει σήμερα τους ιδιοκτήτες
αστικών ακινήτων αντικειμενικής αξίας άνω των 300.000 ευρώ.
Έτσι
δεν αποκλείεται πολλοί φορολογούμενοι κυρίως όσοι κατέχουν ακίνητα
μεσαίας και μεγάλης αξίας να κληθούν να πληρώσουν τα ίδια ποσά φόρου ή
ενδεχομένως και μεγαλύτερα για την ακίνητη περιουσία τους, ακόμη και
μετά τη μείωση των αντικειμενικών αξιών. Κι αυτό θα συμβεί γιατί ο ΕΝΦΙΑ
υπολογίζεται με συντελεστές βασικού φόρου ανά τ.μ. που αντιστοιχούν σε
κλιμάκια με μεγάλο εύρος αντικειμενικών τιμών. Ως εκ τούτου, σε πολλές
περιπτώσεις ακόμα και μετά τη μείωση των αντικειμενικών τιμών, πολλοί
ιδιοκτήτες θα παραμείνουν στα ίδια κλιμάκια υπολογισμού του φόρου και
δεν θα διαπιστώσουν καμία ελάφρυνση στη φορολογική τους επιβάρυνση.
Άλλωστε
ούτε η μείωση των αντικειμενικών αξιών θα είναι οριζόντια, αφού σύμφωνα
με το σχέδιο που επεξεργάζονται οι υπηρεσίες του υπουργείου Οικονομικών
κινείται με τρεις ταχύτητες:
1. Μείωση
20% κατά μέσο όρο των αντικειμενικών αξιών στις περιοχές που οι τιμές
ζώνης που εφαρμόζει η εφορία είναι υψηλότερες από τις εμπορικές αξίες.
Αυτό σημαίνει ότι στις περιοχές που οι αντικειμενικές αξίες υπερβαίνουν
κατά πολύ τις τιμές που επικρατούν στην αγορά, το ποσοστό της μείωσης
των τιμών θα είναι μεγαλύτερο, ενώ αντίθετα σε περιοχές που η διαφορά
είναι μικρή η μείωση των τιμών ζώνης θα είναι κάτω από 20%. Οι
μεγαλύτερες διορθώσεις αναμένεται να γίνουν στις λεγόμενες «ακριβές»
περιοχές οι οποίες και έχουν πληγεί περισσότερο από την κρίση (Αγία
Παρασκευή, Χαλάνδρι, Ψυχικό, Φιλοθέη, Μαρούσι, Γλυφάδα κ.λπ.). Στις
ακριβές περιοχές, οι αντικειμενικές αξίες είχαν φτάσει να ξεπερνούν
ακόμη και τα 5.000 ευρώ ανά τετραγωνικό, τιμές οι οποίες δεν
εντοπίζονται πλέον στην αγορά ούτε με το? κυάλι.
2 «Πάγωμα»
στα σημερινά επίπεδα των τιμών για τις περιοχές με τιμή ζώνης έως 500 ή
600 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε πολλές περιοχές της χώρας κυρίως της
επαρχίας αλλά και του Λεκανοπεδίου οι αντικειμενικές αξίες είναι
ιδιαίτερα χαμηλές και υπολείπονται σημαντικά των εμπορικών τιμών. Στις
περιοχές αυτές, οι τιμές θα έπρεπε να αυξηθούν ακόμη και πάνω από 50%
για να προσεγγίσουν τις τιμές της αγοράς. Ωστόσο για να μην επιβαρυνθούν
οι ιδιοκτήτες ακινήτων από την αύξηση των τιμών που θα ανέβαζαν τους
φόρους ακινήτων στο υπουργείο Οικονομικών προσανατολίζονται να
παραμείνουν αμετάβλητες.
3. Αύξηση των τιμών σε
πολλές περιοχές της χώρας που οι τιμές πώλησης των ακινήτων (νεόδμητων)
παραμένουν σε υψηλά επίπεδα. Πρόκειται κυρίως για περιοχές που γνώρισαν
ταχύτατη ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια χωρίς αυτή να αποτυπώνεται και
στις αντικειμενικές αξίες.
Φορο-ανατροπές με τις νέες αντικειμενικές
Οι αυξομειώσεις στις αντικειμενικές τιμές θα επιφέρουν αυτόματα ανάλογες προσαρμογές και στους εξής φόρους:
Στον φόρο μεταβίβασης.
Στις αγοραπωλησίες ακινήτων επιβάλλεται φόρος με συντελεστή 3% επί της
αντικειμενικής τιμής για την αγορά πρώτης κατοικίας, οικοπέδων η
αγροτεμαχίων και γενικά τις κατοικίες με άδεια οικοδομής πριν το 2006. Ο
φόρος για την αγορά πρώτης κατοικίας εφαρμόζεται στο ποσό της αξίας που
υπερβαίνει τα αφορολόγητα όρια και τα οποία είναι 200.000 ευρώ για τον
άγαμο, 250.000 ευρώ για τον έγγαμο ενώ το ποσό προσαυξάνεται κατά 25.000
ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά και κατά 30.000 ευρώ για το
τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του. Στο ποσό της απαλλαγής
περιλαμβάνεται και η αξία μιας θέσης στάθμευσης και ενός αποθηκευτικού
χώρου, για επιφάνεια εκάστου έως 20 τ.μ., εφόσον βρίσκονται στο ίδιο
ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς. Για αγορά
οικοπέδου το αφορολόγητο όριο ανέρχεται σε 50.000 ευρώ για τον άγαμο
και σε 100.000 ευρώ για τον έγγαμο. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά
10.000 ευρώ για καθένα από τα δύο πρώτα παιδιά αυτού και κατά 15.000
ευρώ για το τρίτο και καθένα από τα επόμενα τέκνα του στις κληρονομιές,
γονικές παροχές και δωρεές όπου ο φόρος υπολογίζεται με συντελεστές
1%-20% επί της αντικειμενικής τιμής και ανάλογα με τον βαθμό συγγένειας
και την αξία του ακινήτου.
Στα τεκμήρια διαβίωσης που
ισχύουν για τις κατοικίες και που υπολογίζονται ανάλογα με την τιμή
ζώνης και το εμβαδόν του ακινήτου. Ειδικότερα το τεκμαρτό εισόδημα που
υπολογίζει η εφορία ως ελάχιστο φορολογητέο για τις κατοικίες που
βρίσκονται σε περιοχές με τιμή ζώνης μέχρι 2.799 ευρώ το τ.μ. ξεκινάει
από 40 ευρώ το τ.μ. για ακίνητα μέχρι 80 τ.μ. και φθάνει τα 400 ευρώ για
πάνω από 300 τ.μ. Σε περιοχές με τιμή ζώνης 2800-4.999 ευρώ το τ.μ. τα
παραπάνω ποσά αυξάνονται κατά 40% και για τιμές πάνω από 5.000 ευρώ το
τ.μ. κατά 70%, ενώ όταν πρόκειται για μονοκατοικία υπάρχει επιπλέον
αύξηση 20%. Ανάλογα με τη μεταβολή των αντικειμενικών τιμών
αναπροσαρμόζονται και τα τεκμήρια, πράγμα που σημαίνει ότι σε περίπτωση
μείωσης το τεκμαρτό εισόδημα που υπολογίζει η εφορία μειώνεται και το
αντίθετο συμβαίνει σε περίπτωση αύξησης.
Στα ενοίκια.
Το ελάχιστο ποσό ενοικίου που θα πρέπει να δηλώσει στην εφορία ο
εκμισθωτής υπολογίζεται με συντελεστή 3,5% επί της αντικειμενικής αξίας
του ακινήτου επί τα τετραγωνικά της κατοικίας. Αυτό σημαίνει ότι αν ο
εκμισθωτής δηλώσει έσοδα χαμηλότερα από το παραπάνω ποσό θα φορολογηθεί
με βάση το τεκμαρτό ενοίκιο.
Στον ΦΠΑ των οικοδομών.
Σήμερα η αγορά νεόδμητων ακινήτων-πλην της πρώτης κατοικίας- με άδεια
κατασκευής από την 1η Ιανουαρίου 2006 και μετά επιβαρύνεται με ΦΠΑ 23%
επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Επίσης με ΦΠΑ 23%
επιβαρύνεται ο οικοπεδούχος στην περίπτωση της αντιπαροχής
Στο Τέλος Ακίνητης Περιουσίας.
Το τέλος που επιβάλλεται μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικού ρεύματος και
εισπράττουν οι Δήμοι υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία και την
έκταση του ακινήτου.
--------------------------------------
Πηγή: Ημερησία-Μαρία Βουργανά
--------------------------------------